土地的混合用途是指在同一塊土地上允許進行多種不同類型的用途，如商業(yè)、住宅、辦公和娛樂等。土地的混合利用可以提高土地使用效率，促進城市社區(qū)的活力和功能的多樣性。目前，國家已有相關(guān)政策鼓勵土地的混合利用，一些地方已出臺相關(guān)規(guī)定。

一、政策梳理

1.國家政策

2024年7月28日，國務院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》提出：研究完善城市更新的土地和規(guī)劃政策，允許土地用途兼容、建筑功能混合。

2023年11月22日，自然資源部印發(fā)《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南》明確“在保障安全、避免功能沖突的前提下，鼓勵節(jié)約集約利用國土空間資源，國土空間詳細規(guī)劃可在本指南分類基礎上確定用地用海用島的混合利用以及地上、地下空間的復合利用”。

2.地方政策

2.1北京市

2022年9月22日，北京市政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于存量國有建設用地盤活利用的指導意見》提出：鼓勵產(chǎn)業(yè)用地混合利用，單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設施的比例不超過地上總建筑規(guī)模的15%。

2.2上海市

2020年7月28日，上海印發(fā)的《推進產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的實施細則（2020版）》提出：

①單一用途產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)，可建其他產(chǎn)業(yè)用途和生活配套設施的比例提高到地上建筑總量的30%，其中用于零售、餐飲、宿舍等生活配套設施的比例不超過地上建筑總量的15%。在自貿(mào)區(qū)的新片區(qū)和張江科學城等區(qū)域，進一步開展多用途混合利用試點，由企業(yè)自主確定各產(chǎn)業(yè)用途的比例，試點成熟后再予以推廣。

②鼓勵功能用途互利的用地混合布置、空間設施共享，強化公共服務設施和市政基礎設施的功能混合。

③混合用地按照主導用途對應的用地性質(zhì)實行差別化的供地方式。探索不同行業(yè)公共服務設施和市政基礎設施的建設投資機制，建立有利于復合兼容的相關(guān)行業(yè)標準，實行公益性和經(jīng)營性設施混合的土地供應制度。

2.3深圳市

2021年6月9日，深圳市印發(fā)《深圳市地下空間開發(fā)利用管理辦法》，鼓勵開展公共綠地地下空間開發(fā)利用。地下空間優(yōu)先用于建設交通、市政工程、防空防災、環(huán)境保護等城市基礎設施和公共服務設施。鼓勵地下空間建設商業(yè)、工業(yè)、倉儲、物流設施以及體育、文化等項目。

新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）是在工業(yè)用地（M類）中新增的用地類型，M0的概念借鑒了香港用地政策中兼容“無污染工業(yè)+商務辦公+服務貿(mào)易”功能的混合用地，以及新加坡用地政策中兼容“研發(fā)設計+無污染制造+商務辦公”的BP用地概念。國內(nèi)的M0概念最早由深圳市在2013年政策文件中開創(chuàng)性地提出，并在2014年1月1日頒布的《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》中正式被納入傳統(tǒng)土地類別中。2018年，面對新的經(jīng)濟形勢變化，東莞出臺了全國首個關(guān)于M0的市級管理辦法，隨后粵港澳大灣區(qū)各主要城市紛紛出臺或更新了有關(guān)新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）的管理規(guī)定和實施指引，推動M0項目落地，如東莞的大灣區(qū)·深投控清溪科技生態(tài)城、清湖灣科創(chuàng)中心、深圳中糧創(chuàng)芯公園、廣州橫沙數(shù)字經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園等等。

2.4浙江省

2024年2月29日，浙江省自然資源廳印發(fā)《加強自然資源要素保障推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展若干政策措施的通知》（浙自然資規(guī)〔2024〕1號）提出：鼓勵地方探索制定混合土地用途設定規(guī)則，依據(jù)國土空間詳細規(guī)劃確定主導土地用途、空間布局及比例，完善混合產(chǎn)業(yè)用地供給方式。單一工業(yè)用地中可突出主導用途（其中工業(yè)建筑面積占比不得低于50%），兼容倉儲、物流、研發(fā)、辦公、商業(yè)等混合用途。單宗土地涉及多種用途混合的，應依法依規(guī)合理確定土地使用年限，按不同用途分項評估后確定出讓底價。

二、案例分享

案例1——商業(yè)辦公與初中混合用地

在《上海市浦東新區(qū)金橋汽車產(chǎn)業(yè)制造、研發(fā)、配套單元（Y000701）控制性詳細規(guī)劃13街坊局部調(diào)整》（2023年3月公示稿）中，13-01地塊的規(guī)劃條件為：用地面積3.3公頃，用地性質(zhì)為商辦和初中混合用地（C8Rs3），容積率3.4，建筑高度100米。

規(guī)劃地塊圖則（局部）

在該地塊的概念建筑方案中，商業(yè)辦公用途的地下停車空間與學校的室外活動場地和操場跑道處于同一平面位置，在地下、地面和地上的立體空間中實現(xiàn)了功能的復合利用和土地的集約節(jié)約利用。

建筑方案鳥瞰圖

建筑方案透視圖（操場跑道視角）

案例2——新型產(chǎn)業(yè)用地

該案例為深圳市海普瑞生物醫(yī)藥研發(fā)制造基地，項目一期總用地7.89公頃，總計容建筑面積18.26萬㎡，包含了工業(yè)廠房、員工宿舍、以及商業(yè)、食堂、運動等多種功能配套，其中3#、4#廠房分別有19層、20層，建筑高度達到了近100米，6#宿舍樓有32層，建筑高度99米。

項目一期總平面圖

5#廠房及6#宿舍西北透視

案例3——公園綠地與商業(yè)用地混合

該項目為深圳留仙洞總部基地“北綠廊”，位于深圳市南山區(qū)，屬于萬科云城設計公社公園建設項目的T501-0086宗地，包含了城市公園、公交首末站、商業(yè)、辦公等功能。規(guī)劃設計條件為：總用地面積18.92公頃，其中建設用地面積12.05公頃，道路用地面積6.87公頃；用地性質(zhì)為公園綠地+商業(yè)服務業(yè)用地；容積率不大于0.62，建筑高度不大于10米；建筑面積7.44萬㎡，其中商業(yè)6.8萬㎡（地上2.33萬㎡、地下4.47萬㎡）、公交場站6000㎡、物業(yè)管理用房300㎡、公廁60㎡；各地塊建筑覆蓋率不大于15%，綠化覆蓋率不小于90%；用地內(nèi)的市政道路及綠地的產(chǎn)權(quán)歸政府。

T501-0086宗地范圍

現(xiàn)狀建成實景照片

總的來說，各地根據(jù)實際需求進行了一系列土地混合使用的實踐探索，形成了不同的土地混合用途的政策。本文通過分享先進城市土地混合用途的政策與案例，希望讀者在國土空間規(guī)劃背景下對城鎮(zhèn)土地的管控體系能夠獲得一些啟發(fā)和思考，進而推動完善土地混合用途管控體系、激發(fā)城市土地活力和促進城市的多樣性發(fā)展。

參考資料：

1.各地方自然資源與規(guī)劃部門官網(wǎng)

2.《我國城市土地混合使用管控體系比較研究》規(guī)劃師雜志，江浩波、唐浩文、蔡靚

3.《土地混合利用：政策探索、地方實踐的啟示》雄安綠研智庫公眾號

4.深圳大學建筑設計研究院有限公司“鐘中+鐘波濤”工作室（Z&Z STUDIO）作品分享